CZY DOPUSZCZALNE JEST NABYCIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO PRZEZ ZASIEDZENIE?

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r. III CZP 63/75  – zasada prawna

Dopuszczalne jest nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi.  ( OSNC 1976/12/259 )

Skład orzekający

Przewodniczący: Prezes J. Pawlak. Sędziowie: S. Dmowski, J. Ignatowicz, W. Kuryłowicz, J. Majorowicz, S. Rudnicki, J. Szachułowicz (sprawozdawca).

Sentencja

Sąd Najwyższy z udziałem Prokuratora Prokuratury Generalnej PRL R. Wyrzykowskiego po rozpoznaniu wniosku Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 1975 r. o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie prawne:

„Czy dopuszczalne jest nabycie użytkowania wieczystego przez zasiedzenie?”

uchwalił i postanowił wpisać do księgi zasad prawnych następującą zasadę prawną:

Dopuszczalne jest nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi.

Uzasadnienie faktyczne

Prawo wieczystego użytkowania wprowadziła ustawa z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159). Ustawa ta została wydana pod rządem dekretu z dnia 11 października 1946 r. o prawie rzeczowym (Dz. U. Nr 57, poz. 319), które w art. 127 i 129 przewidywało nabycie ograniczonych praw rzeczowych przez zasiedzenie. Na podstawie tych przepisów i w związku z tym, że wówczas prawo wieczystego użytkowania było ograniczonym prawem rzeczowym, zgodnie przyjmowano pogląd o możliwości nabycia przez zasiedzenie prawa wieczystego użytkowania zarówno wtedy, gdy zasiedzenie biegło przeciwko Państwu, jak i wówczas, gdy chodziło o nabycie prawa już ustanowionego na rzecz wieczystego użytkownika. Jednakże możliwość ta była ograniczona, ponieważ zgodnie z art. 127 pr. rzecz. jedną z przesłanek nabycia przez zasiedzenie ograniczonego prawa rzeczowego był wpis do księgi wieczystej.

Obecnie prawo wieczystego użytkowania zostało uregulowane w przepisach art. 232-243 k.c., poprzedzających przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych (art. 244-251 k.c.). Przepis art. 244 k.c. wprowadził wyczerpujące wyliczenie ograniczonych praw rzeczowych, w treści pominięto wieczyste użytkowanie. Uległy też zmianie w materii zasiedzenia przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Obecnie spośród tych praw jedynie służebność gruntowa może być nabyta w drodze zasiedzenia z mocy wyraźnego przepisu, jakim jest art. 292 k.c.

W świetle takiego stanu prawnego przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych nie mogą stanowić podstawy dla poglądu o dopuszczalności nabycia użytkowania wieczystego przez zasiedzenie przede wszystkim dlatego, że kodeks cywilny nie zna generalnej zasady nabycia w tej drodze praw rzeczowych ograniczonych, a ponadto dlatego, że użytkowanie wieczyste nie stanowi już takiego prawa. Z lokaty przepisów normujących to prawo i faktu, że zostało ono pominięte w art. 244 k.c., który wymienia prawa rzeczowe ograniczone, wynika, że jest ono kategorią pośrednią między własnością a tymi prawami. Pogląd ten został już wielokrotnie wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w dotychczasowym orzecznictwie (por. orzeczenia z dnia 22.X.1968 r. III CZP 98/68, OSNCP 1969, poz. 188; z dnia 17.I.1969 r. III CRN 360/68, OSNCP 1969, poz. 222 oraz z dnia 17.I.1974 r. III CRN 316/73, OSNCP 1974, poz. 197).

W ostatnim z przytoczonych orzeczeń Sąd Najwyższy wypowiedział zasadę, że w wypadkach nie uregulowanych w art. 232-243 k.c. oraz w umowie o oddanie terenu państwowego w wieczyste użytkowanie należy przy wykładni tych przepisów posługiwać się analogią, przede wszystkim do przepisów zawartych w dziale II tytułu I księgi drugiej k.c. dotyczących treści i wykonywania własności. Stosując taką analogię, Sąd Najwyższy przyjął, że użytkownik wieczysty może domagać się – tak jak właściciel – ustanowienia służebności gruntowej drogi koniecznej.

Jak już zaznaczono, kodeks cywilny przyjął zasadę, że możność nabycia przez zasiedzenie prawa rzeczowego zależy od pozytywnego przepisu, i zasada ta znalazła wyraz w normach art. 172 i 292 k.c. Brak przepisu w kwestii nabycia wieczystego użytkowania przez zasiedzenie może więc prowadzić do wniosku, że nabycie tego prawa w tym trybie jest niedopuszczalne. Jednakże podzielając wyżej omówione stanowisko Sądu Najwyższego, należy – ze względu na społecznie w pełni uzasadnioną potrzebę ochrony użytkownika wieczystego – przyjąć, że także co do możności nabycia przez zasiedzenie prawa wieczystego użytkowania istnieje luka i że luka ta powinna być uzupełniona drogą analogii. Zgodnie z tym, co wyżej powiedziano, chodzi o analogiczne stosowanie przepisów o nabyciu w drodze zasiedzenia prawa własności, tj. art. 172-177 k.c.

Z porównania zakresu uprawnień właściciela oraz wieczystego użytkownika wynika, że są one bardzo zbieżne, jeśli chodzi o uprawnienie do rozporządzania i władania, z tą jednak różnicą, że uprawnienie do władania jest ograniczone sposobem korzystania z rzeczy wskazanych w umowie oraz czasem; może też ono powstać tylko na przedmiocie własności państwowej. Oba te prawa spełniają te same funkcje w stosunku do mienia indywidualnego lub osobistego. Prawo wieczystego użytkowania podlega takiej samej ochronie jak prawo własności. Znajduje to oparcie w przepisach art. 140 i 233 k.c., z których wynika, że zarówno właściciel, jak i użytkownik wieczysty mogą korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Identyczne dyspozycje obu przepisów prowadzą do wniosku, że wieczysty użytkownik korzysta ze środków ochrony przewidzianych dla prawa własności. Ta rodzajowa bliskość obu praw i tożsamość spełnianych funkcji pozwalają – jak już zaznaczono – przyjąć, że i w stosunku do wieczystego użytkowania mają w drodze analogii odpowiednie zastosowanie przepisy o zasiedzeniu. Za takim ujęcie przemawiają także potrzeby życia społecznego. Wskazuje na to cel wieczystego użytkowania, którym jest prawidłowa organizacja zabudowy terenów państwowych dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, przy uwzględnieniu planowej gospodarki terenami. Jak tego dowodzi praktyka, w tym zakresie niejednokrotnie powstają długotrwałe stany faktyczne nie odpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy, co z punktu widzenia porządku prawnego jest zjawiskiem niepożądanym. Dlatego konieczne jest przyjęcie takiej konstrukcji, która pozwalałaby na usuwanie wspomnianych niezgodności. Konstrukcję tę zapewnia instytucja zasiedzenia.

Możliwość nabycia w drodze zasiedzenia użytkowania wieczystego podlega jednak istotnemu ograniczeniu. Należy mianowicie przyjąć, że dopuszczalne jest to tylko wtedy, gdy użytkowanie wieczyste zostało już ustanowione na rzecz oznaczonej osoby. Nie wchodziłoby natomiast w rachubę nabycie tego prawa na skutek długotrwałego jego wykonywania co do nieruchomości państwowej, która nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Przeciwko takiej możliwości przemawia: po pierwsze – przepis art. 177 k.c., w myśl którego niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia nieruchomości będącej przedmiotem własności państwowej, po drugie – uregulowanie zawarte w ustawie z dnia 14 lipca 1961 r., z którego wynika, że do powstania użytkowania wieczystego konieczne jest zachowanie szczególnego trybu (wydanie odpowiedniej decyzji administracyjnej poprzedzającej zawarcie umowy) mającego na celu zapobieganie nieuzasadnionemu ze społecznego i gospodarczego punktu widzenia przeznaczeniu nieruchomości państwowych. Jako najbardziej typowy wypadek nabycia w drodze zasiedzenia wieczystego użytkowania należy przytoczyć sytuację, gdy użytkownik wieczysty przenosi to prawo na inną osobę bez zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 w związku z art. 237 k.c.). Osoba taka nabędzie po upływie odpowiedniego czasu użytkowanie wieczyste, ale jej zasiedzenie będzie skierowane przeciwko użytkownikowi wieczystemu, a nie przeciwko własności państwowej.

Przechodząc do przesłanek nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia, należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że posiadanie, jakie ma doprowadzić do takiego skutku, powinno być posiadaniem odpowiadającym treści użytkowania wieczystego. Przez treść wieczystego użytkowania należy rozumieć faktyczne władztwo nad nieruchomością odpowiadające uprawnieniom określonym w art. 233 k.c.

Drugą – obok posiadania – przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Zgodnie z art. 172 k.c. długość tego czasu uzależniona jest od złej lub dobrej wiary posiadacza. W związku z tym należy przede wszystkim wskazać, że skoro przeniesienie wieczystego użytkowania wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 237 k.c.), to brak takiej formy przemawia za przyjęciem złej wiary posiadacza; w takim bowiem wypadku nabywca nie może mieć uzasadnionego przekonania, że w świetle prawa przysługuje mu prawo wieczystego użytkowania. O braku dobrej wiary może świadczyć nie tylko przeniesienie prawa wieczystego użytkowania w drodze nieformalnej umowy, ale także uzyskanie posiadania w drodze bezumownego objęcia nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym. Jeżeli natomiast strony zawrą umowę w formie notarialnej, ale umowa taka będzie dotknięta nieważnością, o czym nabywca wie, i jeżeli wykonuje posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego, rozpocznie się bieg zasiedzenia w dobrej wierze.

Z tych przyczyn udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

Dodaj komentarz...

*


3 × = osiemnaście